Köplagen och köp av bostadsrätt
För vem gäller köplagen?
Köplagen är en svensk lag som gäller när privatpersoner köper och säljer saker till varandra eller mellan företag (läs mer om företagsköp här).
När det gäller bostadsrätter gäller dock köplagens regler även när privatpersoner (konsumenter) köper en bostadsrätt av ett företag. Detta eftersom den typen av egendom som bostadsrätter utgör (lös egendom och inte lös sak) inte faller in under konsumentköplagen.
Köplagen skiljer sig mot konsumentköplagen på flera punkter och innebär ett något sämre skydd för köparen, eftersom köparen bland annat måste bevisa att fel fanns vid köpet. Dessutom har köparen en undersökningsplikt.
Det är dock fullt möjligt för en köpare av en bostadsrätt att rikta krav på fel i bostadsrätten om förutsättningarna enligt köplagen är uppfyllda.
Den här artikeln fokuserar på köplagen vid köp- och försäljning av bostadsrätter och hur du kan få hjälp av jurist/advokat med stöd i köplagens regler.
Gäller köplagens regler alltid?
Köplagens regler gäller beträffande bostadsrätter om inte annat har avtalats mellan köpare och säljare. Om köpare och säljare har avtalat om andra villkor genom att skriva in dessa i ett köpekontrakt, gäller avtalet framför lagens regler. Detta beror på att köplagens regler inte är tvingande, till skillnad från konsumentköplagens regler.
Det kan dock i ett fåtal fall, särskilt i fall då en privatperson/konsument köpt en bostadsrätt av ett byggföretag, hända att ett villkor i köpeavtalet är så pass oskäligt att det kan jämkas eller lämnas utan avseende vid rättslig prövning.
Det här är vad köplagen reglerar
Risken för varan
Köplagen reglerar vid vilken tidpunkt ansvaret för en köpt bostadsrätt flyttas över från säljaren till köparen.
För bostadsrätter sker detta i regel på ett avtalat tillträdesdatum.
Försenad leverans
Köplagen anger att en bostadsrätt ska avlämnas inom skälig tid från köpet om inte en särskild leveranstid avtalats. En säljare kan alltså inte dröja hur länge som helst med att lämna köparen tillträde till bostadsrätten.
Om den avtalade tillträdesdagen passerat, eller om det har gått längre än skälig tid, anses säljaren vara i dröjsmål.
Om säljaren är i dröjsmål har köparen rätt att kräva tillträde om det inte innebär orimliga uppoffringar för säljaren och inte är omöjligt.
Köparen får häva köpeavtalet om säljarens dröjsmål är av väsentlig betydelse för köparen och att detta varit synligt för säljaren.
Om köparen har meddelat en bestämd tilläggstid för tillträdet som inte är oskäligt kort, får köparen oavsett häva köpet om säljaren inte kan lämna tillträde inom tilläggstiden.
Köparen har alltid rätt till skadestånd vid dröjsmål motsvarande direkta utgifter som förseningen i tillträdet till bostadsrätten har medfört, förutsatt att säljaren inte kan visa att det fanns ett hinder att leverera som varit helt utanför säljarens kontroll, som också var oförutsett och ej möjligt att förutse samt inte möjligt att övervinna.
Vad utgör fel i juridisk mening i bostadsrätten?
Köplagen reglerar när en bostadsrätt som försålts ska anses felaktig och under vilka förutsättningar säljaren ansvarar för skicket på bostadsrätten och när köparen kan reklamera fel i bostadsrätten.
Enligt köplagen ska bostadsrättens egenskaper först och främst stämma överens med avtalet. Uppgifter om bostadsyta ska till exempel givetvis stämma överens med uppgift i avtalet.
Situationen är dock ofta den att avtalet inte reglerar specifika detaljer kring bostadsrättens kvalité och utförande. Därför anger köplagen att en bostadsrätt i mer bred bemärkelse ska vara förenlig med vad köparen med fog kan förutsätta. På en bostadsrätt som är ny har normalt säljaren höga krav och dessa krav utgör då befogade förväntningar. Köparen kan däremot inte anses ha höga befogade förväntningar på till exempel en äldre bostadsrätt som säljs i orenoverat skick med föreskrift om befintligt skick.
En bostadsrätt ska även anses felaktig om dess egenskaper strider mot uppgifter som säljaren har lämnat som måste antas ha inverkat på köpet, eller om säljaren inte upplyst om väsentliga förhållanden kring bostadsrätten som han måste antas ha känt till och som en köpare rimligen kan räkna med att bli upplyst om.
En säljare av en bostadsrätt är alltså bunden kring uppgifter och utfästelser som han lämnat om bostadens kvalitét och egenskaper. Säljaren måste även upplysa om viktiga egenskaper beträffande bostadsrätten som säljs som han måste ha känt till.
En bostadrätt är även felaktig om en tredje man/utomstående part har äganderätt till bostadsrätten, panträtt eller liknande rätt. Då föreligger ett så kallat rättsligt fel. Det räcker med att tredje man har lämnat sannolika skäl för påståendet för att rättsligt fel ska anses föreligga.
Vilka fel ansvarar säljaren av en bostadsrätt för?
Om köparen inte har fått någon garanti, ansvarar säljaren av en bostadsrätt endast för fel som har sin grund innan risken gick över på köparen. Detta kallas för att säljaren ansvarar för ursprungsfel enligt köplagen.
På begagnad egendom kan det ibland vara svårt att fastställa när ett fel har uppkommit. Så kan till exempel vara fallet när det gäller en dold vattenläcka. En senare inträffad allvarlig vattenskada, kan bero på ett felaktigt konstruerat badrum. Om badrummet konstruerats innan köpet, men där vattenläckan skedde först efter riskens övergång, kan säljaren ansvara för felet som ett ursprungsfel eftersom grunden till felet är det felaktigt konstruerade badrummet.
Vid köp av nya bostadsrätter kan det finnas ett antagande om ursprungsfel om en del av bostadsrätten inte håller minsta normala livslängd. Det kan då vara tillräckligt för köparen att visa att felet inte orsakats av handhavandefel.
När det gäller äldre begagnade bostadsrätter behöver köparen bevisning, så som till exempel utlåtande från besiktningsman, som visar att fel med tillräcklig grad av sannolikhet fanns redan vid riskens övergång.
Undersökningsplikt
Köparen får inte efter köpet åberopa sådant som han borde ha uppmärksammat vid köpet. Detta gäller alltså om köparen faktiskt har genomfört en undersökning, eller om säljaren har uppmanat köparen att göra detta. I praktiken när det gäller bostadsrätter finns så gott som alltid en undersökningsplikt innan köpet.
Kravet på noggrannheten i köparens undersökning utgår från köparens egna kunskaper, men får vanligtvis avgöras av vad en normal person i köparens ställe borde ha upptäckt. Det är alltså inte tal om att köparen ska undersöka varan med fackmannakunskaper.
Om varan dock har undersökts av besiktningsman inför köpet, får bedömningen göras av vad en sådan fackman borde ha upptäckt. Om besiktningsmannen gjort fel i sin undersökning kan köparen vara hänvisad till att kräva besiktningsmannen, som oftast har ansvarsförsäkring.
Påföljder – Vad kan köparen kräva om det är fel i varan?
Köparen kan i första hand kräva att säljaren avhjälper/reparerar felet - dock endast om det kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren. Köparen kan ha rätt att kräva omleverans och säljaren kan ha rätt att tillhandahålla omleverans.
Om säljaren inte fullgör sin skyldighet att avhjälpa felet, kan köparen kräva ersättning för försvarliga kostnader för att avhjälpa det.
Om det inte är möjligt med avhjälpande eller omleverans, eller om det inte sker inom skälig tid från att köparen har reklamerat/klagat på varan, får köparen kräva prisavdrag. Prisavdrag ska motsvara skillnaden i bostadsrättens marknadsvärde med felet, jämfört med utan felet.
Om felet dessutom är att bedöma som väsentligt för köparen, får köparen häva avtalet och alltså kräva åter det han betalat (köpeskillingen). Det krävs dock att även säljaren skulle ha förstått att felet var väsentligt för köparen. Till exempel kan även ett estetiskt fel vara väsentligt för den specifika köparen. Det krävs då, för att köparen ska få häva, att säljaren vid köpet haft sådan insikt om köparens ändamål för köpet, att han hade förstått att det vore ett väsentligt fel för köparen med ett sådant estetiskt fel. Vad gäller objektivt allvarliga fel är kraven dock uppfyllda utan att säljaren haft någon särskild kännedom om förhållanden hos köparen.
Även vid fel i varan har köparen alltid rätt till skadestånd motsvarande direkta utgifter som felet har medfört, förutsatt att säljaren inte kan visa att det fanns ett hinder att leverera som varit helt utanför säljarens kontroll, oförutsett och ej möjligt att förutse samt inte möjligt att övervinna.
Reklamation – Hur länge kan köparen klaga på fel i bostadsrätten?
En köpare av en bostadsrätt kan enligt köplagen klaga på fel i varan inom två år från det att köparen har tagit emot varan, eller den längre tid som följer av en garanti eller liknande utfästelse. Notera att om inte garanti gäller, kan köparen endast klaga på ursprungsfel under reklamationsfristen på två år. Det måste alltså i de fallen finnas en koppling till fel som förelåg innan riskens övergång. Om reklamation lämnas nära tvåårsgränsen kan det ofta vara svårt att bevisa.
I undantagsfall kan en privatperson som köpt en vara reklamera under längre tid än två år om köparen kan visa att säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder - till exempel om det kan bevisas att säljaren av bostadsrätten medvetet dolt ett allvarligt fel.
Det är viktigt att en reklamation som avsänds av en köpare till säljaren skickas på ett sådant sätt att köparen senare kan bevisa att reklamationen har skett till säljaren. Reklamationer avsänds dock på mottagarens risk, vilket innebär att om köparen på ett ändamålsenligt sätt avsänt reklamationen, får den åberopas även om säljaren påstår att han inte mottagit reklamationen.
Köparens avtalsbrott – Vad är köparens skyldigheter?
En köpare av en bostadsrätt är skyldig att betala för den, normalt innan tillträde sker. Köparen har normalt rätt att undersöka bostadsrätten före tillträdet.
Köparen är även skyldig att medverka till köpet på sätt som skäligen kan förväntas samt att tillträda.
Om köparen inte medverkar till köpet kan säljaren kräva att köparen medverkar, eller ytterst häva köpet och kräva skadestånd från köparen.
Bestämmelser kring hävning – Vad innebär det att häva köpet av en bostadsrätt enligt köplagen?
Hävs avtalet bortfaller säljarens skyldighet att bereda tillträde och köparens skyldighet att betala. I den mån det redan har skett ska köparen avträda och säljaren återbetala köpeskillingen. Köparen har normalt rätt till avkastningsränta på köpeskillingen, medan säljaren har rätt att göra avdrag på köpeskillingen för den nytta som köparen har haft av nyttjandet av bostadsrätten. I den bedömningen ska köparens olägenheter även beaktas.
Hävning anses vara den svåraste påföljden varför köparen måste meddela säljaren senast inom skälig tid från det att han reklamerar, att han häver avtalet, för att inte förlora rätten att häva avtalet.
Bestämmelser kring skadestånd – Vad omfattar skadestånd enligt köplagen?
Skadestånd omfattar ersättning för utgifter, prisskillnad och annan direkt förlust. I vissa fall ansvarar säljaren även för indirekta förlust. Skadestånd enligt köplagen omfattar dock inte ersättning för förlust genom skada på annat som inte har samband med den sålda varan.
Den part som lider skada har en skyldighet att vidta skäliga åtgärder för att begränsa sin skada och förlorar annars rätten till ersättning för motsvarande del av skadan.
Ta hjälp av jurist
Köplagen är en del av köprätten som reglerar köp och försäljning av bostadsrätter. Juristbyrån Din Juridik AB driver som sin huvudinriktning mål som rör köprätt. I din hemförsäkring har du oftast rätt till rättsskydd som täcker större delen av kostnaderna för att anlita vår jurist.
Ta kontakt med oss så hjälper vi dig rätt.
-
Fick ett stort problem (obrukbar bil) med ett bilköp för ca 1.9milj av ett företag som säljer sportbilar. Då företaget har egna jurister och omsätter extremt mycket så lades det... läs mer
Christoffer Pentmo
augusti 28, 2024Seriösa, noggranna med att inte ta för mycket betalt och informera om både avgift och rättskydd. Marcus var otroligt kunnig och snabb på att ge respons. Vi nådde en förlikning... läs mer
Emma Lind
juli 28, 2024Min kontakt med Marcus, gör att jag vill varmt rekommendera honom.
Jessica Magnusson
juli 28, 2024 -
En stor auktoriserad bilfirma försökte med ren mobbing och utpressningsmetoder undvika distansavtalslagens ångerrätt, Marcus satte dem på plats så efter två månaders tjafs löste han det på mindre än en... läs mer
Nils Norell
juni 28, 2024Jag fick 15 minuters gratis rådgivning gällande ett bilköp. Bilen visade sig ha ett väldigt kostsamt fel. Bilfirman vägrade stå för lagning, samt erbjöd sig att köpa tillbaks bilen för... läs mer
Ulli Gustafsson
juni 28, 2024Otroligt bra hjälp! Vi kom fram till att det faktiskt inte var värt att driva vidare ärendet juridiskt. Trots det fick jag ovärderlig hjälp och många bra tips i en... läs mer
Anders Westermark
maj 28, 2024 -
Så skönt att få ett uttalande av kunnig jurist.
Jeanette Donaldsdotter
april 28, 2024Snabba, tydliga svar och återkoppling gällande juridiskrådgivning. Vi fick konkreta förslag på lösning och vad som faktiskt gäller med länkar till gällande lagstiftning. Rekommenderar dem starkt.
Patrik Forsström
april 28, 2024Otrolig fint bemötande. Professionell rådgivning. Lätt att ta kontakt med. Väldigt nöjd tjänsten.
Najwa Ghajraoui
april 28, 2024